對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，資金的重要性不言而喻。在上述兩起案件中，神東天龍公司和鴻漸公司多年來花費了數(shù)千萬甚至數(shù)億美元，從簽署合作開發(fā)協(xié)議到提起訴訟，最終只收回了本金和一些利息。這不僅消耗了大量的時間、精力，而且還付出了巨大的機會成本。深圳房產律師就來講講你需要知道這些事。

　　那么，同樣我們都是一個最高人民法院的判決，同樣問題都是約定將工業(yè)建設用地主要用于我國房地產企業(yè)開發(fā)等商業(yè)用途，為何案例一確認合作研究開發(fā)技術協(xié)議無效，而案例二卻作出相反認定？通過分析比較，不難發(fā)現(xiàn)，二者最主要的區(qū)別就在于案例二中的《聯(lián)合應用開發(fā)協(xié)議》對用地性質方面進行設計變更的相關工作事宜作出了約定。雖然這些案例二中合同被確認有效，但最終未得到充分履行，合規(guī)風險仍舊存在。

　　一、合規(guī)風險

　　1、合同僅規(guī)定工業(yè)用地用于房地產開發(fā)，未約定土地性質變更的，可能面臨被確認無效的法律風險。

　　對合同效力的審查，屬于人民法院的管轄范圍。審理期間，人民法院將依職權審查合同的有效性。案件一中，一審法院認定該合同違反了《人民中華民國土地管理法》第五十六條、《人民中華民國城市房地產管理法》第十八條、《人民中華民國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條、第十八條根據(jù)《人民中華民國合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，因此，該案最終判定該合同無效。

　　順興公司認為，上述規(guī)定都是強制性規(guī)定，使用工業(yè)用地進行房地產開發(fā)不會導致合同無效。

　　最高人民法院最終支持一審的意見，認為土地制度是我國的根本制度，土地資源的開發(fā)利用和管理符合國家的根本利益，違反上述規(guī)定就是變更土地用途，損害國家、集體和公共利益。因此，上述規(guī)定均具有強制性規(guī)定的效力，順興公司與神東天龍公司同意使用工業(yè)用地進行房地產開發(fā)的合同無效。

　　2、雖然合同約定將工業(yè)用地用于房地產開發(fā)，但如果同時改變土地性質，合同不一定無效，但可能面臨合同解除的法律風險。

　　在案例2中，雖然合同被確認為有效，但雙方當事人同意終止合同，因為合同的履行和工業(yè)用地性質的改變出現(xiàn)延誤。

　　此類合同的近期發(fā)展目標是變更用地性質，遠期目標是進行分析商業(yè)研究開發(fā)。期間存在問題大量不確定影響因素。在合同履行管理過程中，雙方之間需要通過協(xié)調配合，并根據(jù)施工合同進程不斷細化雙方權利義務，評估系統(tǒng)規(guī)劃、房產等政策及行情動態(tài)，能否實現(xiàn)合同目的就是存在差異較大風險。實踐中，變更土地性質需辦理國土、規(guī)劃等相關政府部門審批等手續(xù)，將可能沒有出現(xiàn)土地性質方面存在我們無法變更的情形。

　　合同解除后，往往伴隨著違約責任的確定。如果不設置完整的合同條款，保留合同履行的相關證據(jù)，違約責任就會處于被動局面。

　　二、合規(guī)建議

　　(一)在簽署協(xié)議前，審核目標用地的土地用途; 如目標用地不適宜作商業(yè)發(fā)展，應向有關部門查詢改變土地用途的可能性。

　　通過審查目標土地的土地保有權、土地保有權合同和目前的土地利用總體規(guī)劃，可以清楚地看到，目標土地的土地利用情況以及是否符合規(guī)劃，優(yōu)先選擇適合商業(yè)發(fā)展目的的土地。如果沒有，土地管理部門、規(guī)劃部門要了解改變土地用途的可能性。

　　（二）如目標地塊不符合我國商業(yè)研究開發(fā)設計目的，在簽訂協(xié)議時，應對“變更用地性質”作出一些相關工作安排，明確自己各方的權利義務及違約責任。

　　如果因為商業(yè)安排，協(xié)議簽訂前不能改變目標地塊的用途。在簽署協(xié)議時，應作出“更改土地用途性質”的相關安排，以防止在第一種情況下協(xié)議被視為無效的法律風險。協(xié)議應當對變更土地利用性質的責任、期限、費用承擔、違約等事項作出規(guī)定，明確當事人的權利義務。同時，應注意規(guī)定的可操作性，避免邏輯沖突，否則難以按照約定主張違約的法律風險。

　　深圳房產律師提醒大家，協(xié)議簽訂后，各方應積極履行協(xié)議中關于辦理土地性質變更的相關約定，跟蹤相關工作進展，并通過發(fā)送通知函、制作合作備忘錄等方式保存履行義務的相關證明。如果確實無法改變土地的性質，合作各方應積極尋求透過談判、調解、訴訟(或仲裁)等各種解決爭議的方法，及時收回成本及止損。