一、房地產抵押合同在什么情形下才能生效

　　房地產抵押合同的生效，是指房地產抵押合同發生法律上的效力，深圳房地產抵押產生創設抵押權的法律效果。房地產抵押合同的生效，要把握以下幾點：

　　1、房地產抵押合同是從合同，房地產抵押合同生效的前提是所擔保的主債合同生效。

　　2、房地產抵押合同是民事法律行為，它發生效力的前提是它不違背相關的法律規定，是有效的民事法律行為。

　　3、房地產抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當中僅移交房地產權利證書的，一般不會使房地產抵押合同生效。但是，如果當事人辦理抵押物登記手續時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優先受償權。也即可以認定房地產抵押合同有效，只是不能對抗第三人。

　　二、房地產抵押合同無效的，該如何處理?

　　房地產抵押合同無效，是指房地產抵押合同因法律規定的原因而不發生創設抵押權效果。房地產抵押合同無效的原因是多樣的：

　　1、主合同無效導致房地產抵押合同無效;

　　2、因房地產抵押合同自身的原因而無效，這些原因包括：

　　(1)《民法通則》上的無效原因：當事人無民事行為能力;以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;違反法律或者社會公共利益;以合法原因掩蓋非法目的等等;

　　(2)《城市房地產抵押管理辦法》中無效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的。

　　房地產抵押合同無效時，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。在房地產抵押是由第三人提供的時候，這種無效合同的處理，具體如下：

　　(1)主合同無效而致房地產抵押合同無效，抵押人無過錯的，抵押人不承擔民事責任。抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/3.

　　(2) 主合同有效而房地產抵押合同無效，債權人無過錯的，抵押人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任;債權人、抵押人有過錯的，抵押人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/2.

　　三、哪些房產可以做抵押

　　知道了房產抵押貸款的概念后我們就進入正題到底哪些房產可以作為抵押物?在國家《擔保法》里的規定是抵押人依法有權處分的國有的土地使用權房屋和其他地上定著物可以作抵押。

　　因為房產的產權性質復雜我們在這里先列舉一下哪些類型的房產是不能做抵押

　　1、學校、醫院、國家機關、社會福利機構、宗教寺廟等公共福利事業的不動產

　　2、軍隊的房地產一般是不能作為抵押

　　3、有產權糾紛的房地產

　　4、產權關系不清的房地產

　　5、被法院或國家司法機關裁定予以凍結扣押監管或以其他形式限制的房地產

　　6、由國家計劃即將拆遷的房地產

　　7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產

　　8、沒有地上建筑物的農村集體土地不包括荒山荒地等

　　9、已作過抵押但未經前抵押權人書面同意的房地產

　　10、違章建筑或未經國家規劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物