我國《物權(quán)法》不承認物權(quán)行為理論，也不承認物權(quán)行為沒有道理。因此，物權(quán)行為的效力受債權(quán)作為原因的效力的影響，債權(quán)行為可以影響物權(quán)變動的效力。因果關(guān)系行為的無效或撤銷將影響物權(quán)本身的變動，只有當債權(quán)行為有效時，物權(quán)變動才具有效力。在審判實踐中，不同的法院判定以借用名義登記房屋的所有權(quán)取決于以借用名義登記房屋財產(chǎn)的合同的有效性。如果合同有效，那么根據(jù)合同，名人只是房屋的名義所有人，出借人享有實際權(quán)利，房地產(chǎn)登記事項與實際情況不符，借款人有權(quán)申請更正登記或要求名人配合房屋所有人的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。如果合同無效，那么當事人之間就沒有借方關(guān)系，借方也沒有充分的理由證明房地產(chǎn)登記冊中存在錯誤，根據(jù)房地產(chǎn)登記冊，名人是房子的所有者，至于名人貸款購買房子，可以與名人分開。因此，對房地產(chǎn)借貸登記合同效力的認定名稱不同，也導(dǎo)致對房屋所有權(quán)存在不同的理解，接下來就由深圳房產(chǎn)買賣律師為您講解物權(quán)法下的房產(chǎn)買賣行為分析的相關(guān)法律內(nèi)容。下面大家就一起來看吧。希望能夠?qū)Υ蠹耶a(chǎn)生幫助！

　　一、借名買房的權(quán)屬關(guān)系認定

　　按名稱購房合同的效力如何？需要詳細分析。不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于借用名義購房損害國家、集體和他人合法權(quán)益的行為，不侵犯公共利益。在請求法院解決沖突時，法院一般會認為雙方簽訂的以姓名購買房屋的合同有效。但是，定名購房合同涉及違法利益的，定名購房合同無效。

　　1、在正常情況下，以筆名購買房屋的合同有效

　　2、當事人必須有訂立合同的能力；

　　3、意思表示無瑕疵；

　　4、合同內(nèi)容法律上不違反公序良俗，有履行的可能性。同時，也要求合同的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，是當事人意思的真實表達，合同應(yīng)當符合相應(yīng)的形式。合同雙方當事人是具有民事權(quán)利能力和民事權(quán)利能力的合格主體。雙方的意圖可以自由而真實地表達出來。合同的客體是確定的，合同的內(nèi)容是合法有效的，合同的效力沒有缺陷，應(yīng)當尊重雙方當事人的自由選擇。

　　二、房屋買賣秩序

　　隨著我國社會主義經(jīng)濟的快速進行發(fā)展，房價水平不斷攀高，國家企業(yè)為了可以抑制房價，打擊投機炒房行為，國務(wù)院從2009年到2013年出臺了各種限購措施，如2010年的國十條與2011年的國八條房地產(chǎn)調(diào)控技術(shù)措施，都體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)金融市場的有效信息管理。在這種限購的情況下，許多炒房人就借用他人的名義再次買房。那么我們實際情況購買人與名義登記人簽訂的借名買房合同內(nèi)容是否科學(xué)有效呢？有兩種不同觀點，一種重要觀點研究認為，實際購買人的行為只是違反了國務(wù)院以及其他地方人民政府部門關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的政策，并沒有違反會計法律制度法規(guī)的效力性強制規(guī)定，故二者之間簽訂的借名買房合同是一個有效的；另一種觀點分析認為，在限購令下實際購買人已經(jīng)逐漸喪失再次購買房屋的資格，實際購買人借用他人的名義購房，損害了人類社會基本公共文化利益，擾亂了房地產(chǎn)公司市場資源交易秩序，使得他們真正工作需要購房的人都是無法完全滿足購房需求，故二者簽訂的借名買房合同是無效的。贊成第一種觀點，認為違反限購令達成的借名買房合同效力不受影響，應(yīng)該及時得到完善法律的承認。因為，國家戰(zhàn)略實施限購令是為了減小市場消費需求，改變房地產(chǎn)開發(fā)市場供求關(guān)系，影響房屋的成交量及成交價格，合理正確引導(dǎo)教育投資，避免通貨膨脹，促進房地產(chǎn)市場心理健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一定程度上就是能夠更好實現(xiàn)這個社會的公平正義，有效方法解決這些社會保障民生建設(shè)問題；實際購買人違反限購政策借名買房，只是投資控制方式表現(xiàn)出了很多問題，不符合國家的管理系統(tǒng)規(guī)定，沒有受到損害國家及他人個人利益，而且，為了維護房地產(chǎn)市場網(wǎng)絡(luò)交易秩序，保護成為國家的經(jīng)濟數(shù)據(jù)安全，也不能直接認定借名買房合同無效。

　　此外，一些購房者想投資房地產(chǎn)，但也覺得國家對購房的稅收很高，所以他們以他人的名義購房，以獲得更多的稅收優(yōu)惠。在這種情況下，實際買受人與名義登記人之間的借用姓名購房合同是借用姓名購房合同，不違反法律法規(guī)，不損害社會公共利益。即使不破壞公共秩序，雙方按照有關(guān)規(guī)定繳納稅款后即視為有效。以上內(nèi)容就是深圳房產(chǎn)買賣律師為您講解的物權(quán)法下的房產(chǎn)買賣行為分析相關(guān)法律內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭绻匈彿亢贤矫娴姆蓡栴}，還請您在線咨詢深圳房產(chǎn)買賣律師為您一對一進行解答。