近年來，我國實施的住房限購政策使得借名買房事件頻發，那么借名買房的協議是否合法有效呢？誰擁有借名買房的房子？借名買房有哪些風險？

　　2015年，小梁及其妻子小黃在虹口區看中了一套房子，希望買下作為投資，但兩人都是按照相關政策限購的對象(兩人共有一套。小黃是獨一無二的)，不能再買房了。于是，小梁和小黃請小黃的父親黃出面買房。小黃和小梁向房屋賣方支付定金后，將剩余房款存入黃的銀行賬戶，準備由黃向賣方支付后續房款。然而，在黃向賣方支付房款并辦理網上購房簽約手續的那天，他們發現自己也是限購對象(早年喪妻，單身，名下有房)。小黃和小梁不得不暫時要求小梁的母親李簽訂購房合同，而黃則將銀行賬戶下的房款存入李的賬戶。

       之后，李按照合同向賣方支付了房款，爭議的房屋也如約轉讓給了李。2017年，小黃不幸去世。在清點小黃遺產時，黃和李對爭議的房屋有不同的看法:黃認為爭議的房屋實際上是以小黃和小梁的名義購買的，購房款來自小黃和小梁，因為爭議的房屋屬于小黃和小梁，所有爭議，所有爭議。因此，他們認為小黃和小梁沒有爭議。小梁作為第三人參加了訴訟，默默地站在母親李的一邊，支持李的說 法。

       黃告訴法院，如果法院因限購政策等原因無法判決爭議房屋屬于小梁和小黃，則要求法院判決爭議房屋的折價款屬于小梁和小黃。小梁還表示，如果法院認為爭議房屋屬于他和小黃，他將同意接受他在爭議房屋中的相應份額，如果爭議房屋的產權最終無法確認給他和小黃，小梁也同意以房屋折價的形式解決爭議。

                                               
 

　　審判結果

　　一審法院認為，雖然小梁、小黃和李對爭奪房屋的實際所有權沒有明確的書面約定，但結合資金走勢、房款支付等事實，各方提供的證據和當事人的陳述，法院認為黃主張借名買房的可信度遠高于李主張的贈與行為的可信度。雖然李辯稱自己與小梁和小黃是贈與關系，但他認為只要實際居住，管理爭奪房屋就可以證明自己受贈了爭奪房屋，但基于李與小梁的母子關系，小梁夫婦在日常生活中委托李管理房屋并非不可或缺，李也未能提供其他證據證明自己主張的贈與關系存在。因此，法院認定小梁和小黃借名買房的事實存在。

       雖然小梁、小黃和李是借名買房的關系，但根據黃的名義和李的名義，無論是以黃的名義買房還是以李的名義買房，目的都是為了避免當時國家和本市的住房限購政策。借名買房的行為實際上違反了國家房地產宏觀調控政策，不利于房地產市場秩序的穩定，小梁和小黃當時可能面臨不可預見的所有權轉讓風險，因此很難以直接支持小梁和小黃的產權訴訟。

　　然而，小梁。小黃和李確實是借名買房的關系。雖然法院不能直接確認爭議房屋的產權歸小梁和小黃所有，但黃要求小梁。小黃獲得爭議房屋相應折價的訴訟請求是合法有據的，該款項由目前爭議房屋登記的產權人李支付，房屋折價金額應以房屋市場價值為依據。由于小黃已經去世，與小梁應得利益的夫妻共同財產分割和繼承不屬于本案糾紛的法律關系范圍，本案不予處理。如果當事人有爭議，他們可以找到另一種法律途徑來解決。小黃繼承關系明確后，繼承人可以向李主張繼承份額。李拒絕接受一審判決，堅持認為爭議房屋是小黃。小梁給了她，然后向上海市第二中級人民法院提起上訴。經審理，上海市第二中級人民法院認為，一審法院對案件證據和當事人陳述對本案事實的認定和處理結果不當，最終駁回了上訴。維持原判。

 

　　深圳房產買賣律師解析

　　司法實踐中，購房者以親友名義購房，以避免國家限購限貸政策并不少見。

　　在常見情況下，實際購房者和名義購房者會同意，整個實際交易過程由名義購房者出面，購房款全部由實際購房者出資。買房后，實際購房者實際使用房屋。一定時間后，名義購房者會配合實際購房者將房產證上的權利人變更為實際購房者。當然，也有實際購房者親自參與交易全過程的情況，名義購房者除了被稱為簽訂合同外，幾乎沒有存在感...然而，在法律上，名義購房者實際上有一種存在感。

　　借名有風險

　　1.名義購房者不承認借款名稱的事實。不配合轉讓，就像本案一樣，親屬之間沒有明確的書面協議，名義購房者房屋實際歸其所有，實際購房者出資貸款或贈與；

　　2.房屋受到處理或限制，如名義買受人離婚，房屋作為夫妻共同財產分割；名義買受人死亡，房屋作為遺產繼承；名義買受人擅自出售或抵押房屋；因法律問題，房屋被法院查封。因此，借名買房需要謹慎。如果真的需要冒險以借名的方式買房，實際買受人要慎重選擇名義買受人，明確所購房屋的性質，最好不要購買拆遷安置房。經濟適用房等政策性保障性住房，避免糾紛，導致房價兩空；實際買受人應與名義買受人簽訂協議，書面確定房屋的實際投資者和權利人，并就名義買受人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權、違約轉讓房屋、贈與、抵押、拒絕轉讓等)約定嚴格的違約責任。)，以降低實際買受人的風險；

　　3.同時，實際購房者應從自己的賬戶支付房款，并保留付款憑證。如果以后發生糾紛，實際購房者可以通過書面證據保護自己的權利。深圳房產買賣律師?