當房產贈與公證遭遇房產繼承公證，兩者誰更有效力呢？通過繼承公證后辦理的房產證，為何竟被法院判決撤銷呢？在進行房產贈與或繼承公證后，又要注意哪些問題呢？這些涉及房產歸屬糾紛的焦點問題，光明新區(qū)律師通過其親自代理的真實案件為您以案說法。

　　【案件背景】

　　楊某母親于2011年2月去世，后楊某于2014年5月在其所在地的公證處辦理繼承公證，繼承了母親名下的一套房產。但2015年11月初，楊某從該公證處得知，其母親曾于2009年9月與其兒子楊某某簽訂了一份贈與協議，且也進行了贈與公證，母親把該套房產贈與其兒子了。而楊某之子隨即在基層人民法院提起以該地房管局為被告、以楊某為第三人的行政訴訟。

　　【原告主張】

　　原告楊某某認為：該房屋已經被贈與自己，應該屬于自己所有，且自己已經進行了翻蓋，更應該屬于自己，所以房管局的頒證行為錯誤，應該撤銷該房產證。

　　【律師答辯】

　　光明新區(qū)律師作為第三人楊某的代理人，我們認為：

　　一、原告所述與事實不符：

　　1、原告說第三人1995年離家出走，不承擔贍養(yǎng)老人的義務，與事實不符。實際是1995年第三人外出工作，2005年即回來照顧母親，且在母親生病的四、五個月時間里僅有第三人一人悉心照顧母親，直至母親病逝，而原告在母親生病期間沒有照看母親，且母親病逝時也不在跟前。此后第三人操持母親的喪事，做到了作為子女應盡的義務。

　　2、第三人的母親在病重期間，告訴第三人，該涉案房屋是由她出資，委托原告翻蓋的，建房款由其用她做生意積攢的私房錢支付給原告的，該房屋的所有權沒有改變。

　　二、對于原告提出的贈與協議，第三人認為是無效的，理由如下：

　　1、《贈與公證細則》第七條明確規(guī)定：“辦理不動產贈與公證的，經公證后，應及時到有關部門辦理所有權轉移登記手續(xù)，否則贈與行為無效。”第三人的母親與原告楊某某于2009年9月簽訂了贈與協議，但直到2014年，長達5年時間，該房屋都沒有過戶，而且從第三人的母親2011年2月過世到2014年5月達3年之久，原告也沒有向第三人說過存在贈與協議，也沒有讓第三人協助他過戶，所以按照贈與公證細則的規(guī)定，贈與行為無效。

　　2、《繼承法》第二十五條規(guī)定：“繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。”而原告明知有贈與協議存在，卻沒有在規(guī)定的時間內向第三人及其他親人公示，并表示他愿意接受該房產，因此，應視為原告已經放棄了該遺贈。

　　3、《物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。”《合同法》第一百八十七條規(guī)定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)。”因為原告沒有辦理產權登記變更手續(xù)，該房產依然未發(fā)生物權變動，依然屬于原贈與方個人的財產，也就是第三人母親的房產，第三人依照法律規(guī)定當然可以繼承，而且第三人一直在該房子內生活，原告卻一直沒有占有、使用該房屋。

　　總之，第三人認為，其母親與原告所簽訂的贈與協議因原告沒有在規(guī)定的期限內進行過戶登記，也沒有在法律規(guī)定的期限內表達接受遺贈的意愿，該協議已經無效，視為原告放棄了接受贈與的權利。因此第三人的繼承是合法、有效的。

　　三、該地房管局的頒證行為合法有效：

　　1、原告自稱接受贈與房屋后進行翻蓋，而翻蓋前他并沒有到房管局進行變更登記，那時被繼承人仍然健在，不能認定是原告的個人自主行為。該房產的所有權沒有改變，并不能因翻蓋而自行變更，該房產在第三人繼承變更前仍然是其母親名下的房產，在其母親去世后，該房產即為其遺產。

　　2、該地房管局基于第三人提供的資料及公證處的繼承公證進行的登記變更程序合法、內容真實有效。既然該房產是遺產，而原告不是合法的第一順序繼承人，原告就沒有權利進行繼承，相反，第三人作為唯一的繼承人有權要求房管局進行繼承變更登記。雖然原告與第三人的母親有贈與協議，但因為雙方沒有及時進行房屋產權變更登記，該贈與協議歸于無效。所以，該地房管局按照程序將該房產變更給第三人楊某是合法有效的。

　　綜上所述，第三人認為原告的請求于法無據，請求法院查清事實，依法駁回原告的訴訟請求，以維護第三人的合法權益。

　　【法院判決】

　　法院經審查認為，該房產證登記的房屋因翻蓋而不復存在，在這種情況下，房管局將原房產證變更登記，確實存在錯誤，所以判決撤銷房管局頒發(fā)的房產證。

　　【光明新區(qū)律師說法】

　　一、房屋贈與在公證后要及時進行變更登記，否則一旦該房屋因翻蓋、拆除等情況發(fā)生，該公證就無法落實，也就成了一紙空文。

　　二、房屋贈與和動產贈與不同，有其特有的生效要件，必須到房管局進行房屋產權變更登記，才能發(fā)生物權上的效力。

　　三、繼承公證，只有在被繼承人沒有合法地處分該房產時，其效力才能體現出來，一旦出現贈與或遺贈情況，也直接威脅到該公證的效力。

　　四、如果房屋滅失，無論是贈與公證還是繼承公證，因標的物不復存在，該公證也就沒有存在的價值。

　　無論是民事代理，還是刑事辯護，光明新區(qū)律師代理案件講求專業(yè)、對待所有當事人講求誠信、工作講求高效，做到盡最大努力維護委托人的合法權益。