男女戀愛時,為了投資,自導(dǎo)自演買賣房子,分手后卻為了房子的歸屬,產(chǎn)生矛盾和僵持。
近日,廈門市思明區(qū)法院審理了房屋買賣糾紛。深圳房屋買賣糾紛律師帶您看看這個案例。
案例簡介
愛情買賣房屋分手對簿公堂
2016年2月,洪先生與孫女士簽訂了房地產(chǎn)銷售協(xié)議。當(dāng)時,他們是男女朋友。洪先生把房子賣給了孫女士。雙方辦理了過戶手續(xù),孫女士向銀行申請了188萬元的貸款。從那以后到2017年,他們的關(guān)系發(fā)生了變化,最終分手了,但房子一直由洪先生的家人住著。
洪先生說
這筆生意是假的。當(dāng)我們墜入愛河時,我們一起投資,需要資本周轉(zhuǎn)。因為我沒有資格貸款,我想出了一個假裝賣房子的方法——讓她買我的房子,然后向銀行申請貸款,她也用了這筆貸款。我希望法院能確認(rèn)房地產(chǎn)銷售協(xié)議無效,并將房地產(chǎn)變更回我的名下。
孫女士辯稱
因為洪先生需要錢,他決定賣掉房子。當(dāng)時,基于他們的關(guān)系,我手頭有一點存款和其他住所,所以我答應(yīng)幫忙,并同意讓他的家人先住。這是真正的生意。我們分手多年了。既然他沒有能力回購,他應(yīng)該把房子還給我。
法院審理
核實資金交易是否有支付憑證
根據(jù)孫女士的陳述,除了188萬元的抵押貸款外,還應(yīng)該有122萬元的首付款。但法官發(fā)現(xiàn),簽訂購房協(xié)議后,雖然孫女士有向洪先生匯款的記錄,洪先生也有向?qū)O女士匯款的記錄,但孫女士無法澄清一筆錢的性質(zhì),也無法與122萬元的金額一致。在銀行發(fā)放貸款之日,孫女士持有洪先生身份證原件,銀行卡分別向兩名局外人轉(zhuǎn)賬,轉(zhuǎn)賬金額近188萬元。孫女士承認(rèn),她向其中一名局外人借錢償還個人貸款,另一名局外人的銀行賬戶也綁定了孫女士的手機(jī)號碼,孫女士也承認(rèn)她使用銀行賬戶炒股。
因此,法院認(rèn)定孫女士并沒有實際支付首付款。另一方面,孫女士實際上使用了188萬元的抵押貸款,這與她陳述的購買是為了幫助洪先生個人解決財務(wù)問題發(fā)生沖突。分手幾年后,孫女士沒有提倡騰出房子,這也違反了正常的交易習(xí)慣。
法院判決
買賣協(xié)議無效
法院認(rèn)定,雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》是雙方通謀表示虛假意思的偽裝行為,應(yīng)當(dāng)無效。在審判過程中,洪先生表示愿意承擔(dān)剩余的銀行貸款,并將相應(yīng)的款項存入法院作為證明。最后,思明法院裁定《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》無效。洪先生還清貸款后,孫女士應(yīng)協(xié)助以洪先生的名義登記房地產(chǎn)。考慮到兩人都有過錯,相關(guān)契稅各承擔(dān)50%。
房屋買賣是一項重大交易,雙方應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。買房前現(xiàn)場看房,認(rèn)真簽訂合同條款,密切關(guān)注付款、交房等重要交易事項,是房屋買賣的正常交易習(xí)慣。在這種情況下,買方的細(xì)節(jié)與正常的交易習(xí)慣相反。因此,法院認(rèn)定雙方并不意味著真正買賣房屋,雙方的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》屬于以虛假意思表示實施的民事法律行為,無效。
虛假買賣房屋存在很大的法律風(fēng)險。對于原產(chǎn)權(quán)人來說,名義買受人轉(zhuǎn)讓后可能會假裝,以產(chǎn)權(quán)人的身份主張房屋權(quán)利;更重要的是,如果房屋可能再次出售和抵押,原產(chǎn)權(quán)人將面臨無法收回房屋的風(fēng)險。對于名義買受人,原產(chǎn)權(quán)人以其名義辦理貸款后拒不還款的,名義買受人應(yīng)當(dāng)向貸款人承擔(dān)還款義務(wù)。