房地產(chǎn)開發(fā)項目一級市場準(zhǔn)入條件嚴(yán)格，項目開發(fā)需要公司自身資金實力和較強的運營能力。實踐中，有大量房企因為資金不足而需要從二級市場參與開發(fā)，或者在取得項目土地后，由于自有資金無法完成項目建設(shè)而需要注入資金，使得項目轉(zhuǎn)讓的頻率增加。深圳律師咨詢網(wǎng)為您解答一下有關(guān)的情況。

　　房開項目轉(zhuǎn)讓實務(wù)中可采用多種教學(xué)方式，但相關(guān)技術(shù)操作系統(tǒng)規(guī)范發(fā)展并不需要完善，涉及國家層面較多，手續(xù)繁雜，不同的轉(zhuǎn)讓方式有不同的因素分析可能導(dǎo)致企業(yè)合同無效、無法履行等合規(guī)風(fēng)險。

　　一、數(shù)據(jù)解析

　　在“非訴訟案件網(wǎng)”中，截至2019年11月20日，通過搜索“房地產(chǎn)”和“項目轉(zhuǎn)讓”共檢索到10161份判決書，包括來自不同地方的322個最高人民法院和1159個高級人民法院。

　　近年來，有關(guān)房屋開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的訴訟糾紛激增。實踐中，因項目無法交付而導(dǎo)致的案例很多，也有大量轉(zhuǎn)讓開發(fā)合同被認(rèn)定為其他性質(zhì)的。最高人民法院(2015)民康字第14號案例進行分析。

　　二、案例

　　2002年11月20日，林子勇、林雪芳和湯晴三人可以作為企業(yè)出讓方與受讓方祥和以及公司、華紹偉簽訂《協(xié)議》，約定進行出讓方將盛鴻公司信息全部發(fā)展股份轉(zhuǎn)讓給土地受讓方。

　　同日，雙方簽署了《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，同意以將洪升公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給祥和公司的方式，將洪升公司持有的 "紫茵山莊 "項目轉(zhuǎn)讓給祥和公司；協(xié)議約定，祥和公司將洪升公司的另一套“紫云別墅”轉(zhuǎn)讓給林子勇指定的公司，同時剝離其余9項資產(chǎn)；協(xié)議簽訂后一年內(nèi)，林子永夫婦應(yīng)盡最大努力剝離除“紫云山莊”以外的所有債權(quán)債務(wù)后再簽訂。

　　2002年12月26日，協(xié)議進行各方確認(rèn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后構(gòu)成為一個祥和公司90％、張燕10％，并辦理了中國工商管理登記。

　　2003年3月31日，盛鴻公司就盛鴻公司原債務(wù)糾紛導(dǎo)致“紫音山莊”關(guān)閉一事致函林子勇，表示將停止履行協(xié)議，行使不安抗辯權(quán)。事后盛鴻公司要求三方償還其債務(wù)并解決糾紛，轉(zhuǎn)讓股權(quán)4294萬元人民幣。

　　2004年9月20日，林子勇等四人向珠海市中級人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，要求和平公司方返還股權(quán)。該案由最高人民法院審理，經(jīng)一審和二審還押候?qū)彙?

　　發(fā)回重審后，一審法院認(rèn)定:

　　1、《項目進行轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定以出讓股權(quán)為轉(zhuǎn)讓管理方式，并對公司固定資產(chǎn)剝離進行了一個約定，已超出我們一般工程項目可以轉(zhuǎn)讓合同的范疇，本案應(yīng)定性為股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛；

　　2、案件合同中的公司資產(chǎn)剝離協(xié)議并不改變盛鴻公司的股份和注冊資本總額; “紫音山莊”項目以外的其他債務(wù)由林子勇等三人承擔(dān)的協(xié)議，不得與善意第三人作對。協(xié)議當(dāng)事人合謀損害債權(quán)人利益的主張不能成立

　　3、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并非強制性規(guī)定，因同意剝離的“紫云山莊”項目違反該規(guī)定而主張協(xié)議無效的主張不能成立。判決駁回了林子勇的訴訟請求。

　　林子勇三人對一審判決不服，提出上訴。二審法院認(rèn)為:

　　1、涉案協(xié)議是逃避房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管，構(gòu)成掩蓋非法目的的合法手段；

　　2、關(guān)于企業(yè)剝離債權(quán)進行債務(wù)的約定財產(chǎn)損害公司債權(quán)人經(jīng)濟利益，且違反《公司法》第三十六條“股東之間不得抽逃出資”的禁止性法律規(guī)定。判決協(xié)議無效，雙方通過互相返還股權(quán)和轉(zhuǎn)讓金。

　　最高人民檢察院認(rèn)為事實不成立，法律適用不當(dāng)，提出抗議。

　　最高人民法院認(rèn)定：

　　1、現(xiàn)行法律不禁止住房項目轉(zhuǎn)讓。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓項目，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，不構(gòu)成掩蓋非法目的的合法手段。

　　2、在“紫山別墅”以外地方簽訂的債權(quán)債務(wù)剝離協(xié)議，如無證據(jù)證明損害了債權(quán)人的利益，則該協(xié)議當(dāng)作有效。根據(jù)公司法司法解釋(三)第十二條的規(guī)定，也不屬于二審判決確定的撤資行為。判決撤銷二審判決，維持珠海市中級一審法院的判決。

　　當(dāng)房開項目進行各方矛盾發(fā)展不可調(diào)和時，一方往往向法院起訴主張合同無效以獲取我們自己一個更大的利益。此時，認(rèn)定合同的性質(zhì)、相關(guān)國家法律制度規(guī)定是否能夠影響經(jīng)濟合同效力尤為重要。

　　在審判期間，最高法院指出，規(guī)章條款旨在規(guī)范和懲罰違反法律規(guī)定的行為，以禁止該行為的目的，但并不否認(rèn)該行為在民法和商法中的效力。

　　深圳律師咨詢網(wǎng)提醒大家，效力條款的目的是否認(rèn)法律效力，其功能是對違反者實施制裁，以限制其行為。這些規(guī)范不僅是為了懲罰違法行為，而且是為了否認(rèn)民商法的效力。因此，在司法實踐中，當(dāng)事人主張合同無效的條款通常屬于行政規(guī)定，法院不予支持。