20多年前完成的一宗農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，因拆遷而引起的爭(zhēng)議，賣(mài)方反悔將買(mǎi)方告上法庭。房主和拆遷款的最終去向？
近日，浙江省紹興市新昌縣人民法院對(duì)此案作出一審判決，判決該房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，以買(mǎi)方支付賣(mài)方房屋拆遷款的10%。
房屋拆遷引發(fā)了房產(chǎn)權(quán)屬糾紛
被告人梁某和原告石某不屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。一九九八年三月，梁某與石某簽定房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：石某將自己農(nóng)村住房折價(jià)7萬(wàn)元賣(mài)給梁某。協(xié)定簽署后，梁某支付了購(gòu)房款70000元，石某將上述房屋交付梁某使用。
買(mǎi)了房子之后，兩個(gè)人再?zèng)]有來(lái)往。直至去年，案件涉及房屋所在村莊適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋的業(yè)主，包括案件中所涉房屋的全部房主及其他財(cái)產(chǎn)與其所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，共計(jì)補(bǔ)償金額237萬(wàn)元。
案件涉及的房屋為集體土地，原房主石某的繼承人認(rèn)為，該房屋為集體土地，按照“房產(chǎn)一致”原則，不得將農(nóng)用地轉(zhuǎn)賣(mài)給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，同時(shí)，城鎮(zhèn)居民和其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員也不得向非集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上的房屋，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并退還房屋。兩人由此引發(fā)爭(zhēng)議，石某的繼承人遂提起訴訟，將梁某告上法庭。
買(mǎi)賣(mài)農(nóng)房必須合法
法庭審理認(rèn)為，案件中房屋系農(nóng)村房屋，梁某并非石某所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，盡管案件涉及房屋交付，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，但該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約因違反法律，而屬于無(wú)效。依據(jù)民法，合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。無(wú)法返還或無(wú)必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。過(guò)失一方應(yīng)賠償另一方因此而遭受的損失，雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
判決原審被告人因無(wú)效合同而獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，并根據(jù)其過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因該案所涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某先前簽訂的房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議，收繳了包括案件所涉房屋在內(nèi)的從石某處轉(zhuǎn)移的全部財(cái)產(chǎn)，被告人梁某實(shí)際已經(jīng)喪失了案件中房屋等全部財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，客觀上已不能收回，因此，可以根據(jù)相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。
另外，石某明知本案中房屋無(wú)權(quán)處分，仍然主動(dòng)與梁某簽訂協(xié)議，其過(guò)錯(cuò)較梁某大，應(yīng)承擔(dān)更多的過(guò)錯(cuò)。且身為案件涉房屋原主人的石某，主動(dòng)與梁某簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并且還收取了梁某按約定支付的全部購(gòu)房款，在此情況下，石某又以協(xié)議無(wú)效為由主張房屋所有權(quán)，由于違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其主要責(zé)任就是因梁某引起的信賴(lài)?yán)鎿p失。
最后，法院結(jié)合本案實(shí)際，判決確認(rèn)雙方的合同無(wú)效，石某應(yīng)返還梁某所購(gòu)房款，梁某應(yīng)返還其房屋補(bǔ)償款，梁某應(yīng)退還其所欠房屋補(bǔ)償款，梁某承擔(dān)90%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師提醒
農(nóng)村村民一戶(hù)只有一處宅基地，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》，不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的宅基地面積。由于人均耕地少，無(wú)法保證一戶(hù)有一套宅基地，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)村村民的住房安全。農(nóng)民在出賣(mài)、出租、贈(zèng)與房屋后再次申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師?